공장 임대차 계약기간 계약연장 계약갱신 (창고 제조장 제조업소 산업집적법 공장임대차보호법)

 

 

공장, 창고, 제조장 등 일반적으로 '공장'이라고 하는 건물(건축물)의 계약기간 및 계약 연장에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

공장을 임대로 계약하는 경우, 어떠한 경우에는 5년을 하기도 하고 어떠한 경우에는 2년을 하기도 합니다.

 

공장 임대 계약기간은 몇 년으로 하는 것이 맞는 것일까요?

 

 

공장위치 확인

먼저 나의 공장이 산업단지 등과 같이 계획입지에 위치해있는지 아니면 개별입지에 위치해 있는지 확인을 해봐야합니다.

 

왜냐하면 이것에 따라서 적용받는 법률이 다르기 때문이라고 합니다.

 

 

계획입지 및 개별입지의 이해

▼▼ 계획입지와 개별입지의 차이는 아래 상세히 포스팅이 되어 있습니다.

계획입지 개별입지 산업단지 공장 창고 제조장 비교 분석

 

 

계획입지

산업단지 등과 같은 계획입지에 위치한 공장들의 경우 보통 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 "산업집적법")의 적용을 받는다고 하며, "산업집적법"의 적용에 따라 통상 5년을 계약기간으로 한다고 합니다.

 

※ 산업집적법 관련 조항

산업용지 및 공장등의 임대계약기간은 5년 이상으로 한다. 다만, 임차인의 요청이 있는 경우에는 1년 이상으로 하고, 임대계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있다.

 

위의 산업집적법 관련 조항을 읽어보면 최초 5년 이하로 계약을 하더라도 해당 법에서 5년까지는 갱신할 수 있도록 보장하는 문구가 있습니다.

 

 

 

 

개별입지

산업단지 등과 같은 위치가 아닌 일반적인 개별입지에 위치한 공장의 경우 일반적으로 2년을 많이 한다고 합니다.

 

그 이유는 산업집적법의 적용을 받지 않는 근린생활시설의 제조장 형태의 공장들이기 때문이라고 합니다.

 

이러한 개별입지에 위치한 공장들의 경우에는 산업집적법 또는 상가임대차보호법 적용으로 구분할 수 있다고 합니다.

 

만일 나의 공장을 "공장등록(공장설립승인)"을 하였다면, 약 150평(500㎟)이하라고 하더라도 산업집적법의 적용을 받을 수 있다고 합니다.

 

하지만 "공장등록(공장설립승인)"을 하지 않은 공장의 경우, 상가임대차보호법의 적용을 받게 된다고 합니다.

 

 

다만, 나의 공장에 사업자등록을 하지 않는 경우에는 상가임대차보호법이 적용되지 않기 때문에 유의해야 한다고 합니다.

 

산업집적법의 적용을 받지 않는 개별입지의 공장의 경우 상가임대차보호법의 적용을 받고자 한다면 임대차계약 후 반드시 사업자등록을 하시기 바랍니다.

 

 

 

 

공장임대차보호법

공장임대차보호법이라는 것은 없다고 합니다.

 

상가임대차보호법이 있으니 공장임대차보호법도 있지 않을까 종종 오해가 있다고 합니다.

 

개별입지에 위치한 일반적인 근린생활시설(1종, 2종) 제조장(제조업소)의 건축물의 경우 상업용 건물이기 때문에 사업자등록을 하는 경우 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있다고 합니다.

 

 

 

 

개획입지 및 개별입지 적용법에 따른 계약기간 요약

구분	산업집적법	상임법
적용 위치	ㆍ계획입지 공장 ㆍ공장등록한 개별입지 공장	ㆍ개별입지 공장
보장 기간	ㆍ5년	ㆍ10년
유의 사항		ㆍ사업자등록 필수

 

 

 

 

산업집적법 vs 상가임대차보호법

그렇다면 어떤 법의 적용을 받는 것이 유리한가?

 

사실 무엇이 더 낫다고 보기는 어렵다고 합니다.

 

왜냐하면 계약기간만 보았을 때에는 상가임대차보호법이 10년까지 보장해주기 때문에 더 좋아보일 수 있지만, 계약기간 이외에 공장운영 등에 관한 여러가지 사항들을 있기 때문이라고 합니다.

 

산업집적법은 공장 운영에 관하여 여러가지 사항들에 대해 열거하고 있기 때문에 공장을 운영하시는 사장님이시라면 계약기간 뿐만 아니라 여러가지 사항들을 꼼꼼히 따져보아야 한다고 합니다.

 

 

 

 

계약기간 길 수록 좋다?

종종 계약기간이 길면 좋다고 생각하는 경우가 있습니다.

 

하지만 결론적으로 그렇지만은 않다고 합니다.

 

왜냐하면 공장 운영의 경우 당장 1년 또는 2년 후에 경기 및 시장 상황이 어떻게 변할지 알 수가 없기 때문이라고 합니다.

 

임대 계약기간이 너무 길다면 공장운영을 중단 또는 이전해야 하는 상황이 발생하는 경우 중도해지가 곤란하기 때문에 난처한 상황이 발생할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 자신의 상황에 따라서 어떠한 것이 유리한지 꼼꼼히 따져보고 결정하는 것이 중요하다고 합니다.

 

 

 

▼▼ 공장운영시 혼동하는 공장코드 업종코드

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